■副業規定、節税、そして"バレるリスク"。公務員がリアルに語った不動産投資
安定した身分と収入から、金融機関の評価を得やすいとされる公務員という職業。
一方で、「副業は禁止されているのでは」「不動産投資は規定に触れないのか」といった不安から、検討の一歩を踏み出せずにいる人も少なくありません。

公務員の不動産投資は、一定の規模を超えなければ副業規定が制限する「自営」には当たらないとされています。とはいえ、いざ動き出そうとすると、「職場に知られないか」「どこまでが規定の範囲なのか」「業者を信頼してよいのか」など、さまざまな不安に直面することもあるでしょう。

ということで今回は、不動産投資の『GALA NAVI』と共同で、事前調査で「国家公務員・地方公務員として勤務しながら不動産投資（区分マンション含む）を経験している、または検討経験がある」と回答した全国の男女100名を対象に、「公務員の不動産投資への意識と副業規定への向き合い方」についてのアンケートをおこないました。


※本プレスリリースの内容を引用される際は、以下のご対応をお願いいたします。
・引用元が「株式会社NEXER Groupと不動産投資の『GALA NAVI』による調査」である旨の記載
・GALA NAVI（https://www.gala-navi.com/）へのリンク設置
・調査結果記事（https://www.gala-navi.com/column/research/c070240）へのリンク設置


「公務員の不動産投資への意識と副業規定への向き合い方に関するアンケート」調査概要
調査手法：インターネットでのアンケート
調査期間：2026年7月21日 〜 7月27日
調査対象者：事前調査で「国家公務員・地方公務員として勤務しながら不動産投資（区分マンション含む）を経験している、または検討経験がある」と回答した全国の男女
有効回答：100サンプル
質問内容：
質問1：不動産投資の経験・状況を教えてください。
質問2：保有している不動産の戸数を教えてください。
質問3：保有している物件タイプを教えてください。（複数回答可）
質問4：不動産投資開始後、公務員としての仕事に影響はありましたか？
質問5：公務員の不動産投資に関する「5棟10室基準」を知っていますか？
質問6：人事院規則14-8における「自営に該当しない不動産投資」の3要件を知っていますか？
質問7：不動産投資を始める前に最も不安だったこと・気になったことを教えてください。（複数選択）
質問8：副業規定について事前に確認した方法を教えてください。（複数選択）
質問9：所属長への許可申請を行いましたか？
質問10：不動産投資を始めた／検討したきっかけを教えてください。（複数選択）
質問11：不動産投資の情報収集で利用した情報源を教えてください。（複数選択）
質問12：「副業がバレるリスク」をどの程度感じていますか？
質問13：公務員の副業規定違反による処分事例を知っていますか？
質問14：管理委託（自身で管理しない）の形態を取っていますか？
質問15：これから不動産投資を検討する公務員へのアドバイスがあれば教えてください。
※原則として小数点以下第2位を四捨五入し表記しているため、合計が100％にならない場合があります。
※複数回答の設問は、合計が100％を超える場合があります。

■回答者の38.0％が30代、29.0％が40代。「保有中」と「検討したが見送り」がそれぞれ27.0％
まず、回答した公務員の年代を見ると、30代が38.0％、40代が29.0％、50代が22.0％、20代以下が11.0％となりました。働き盛りの30〜40代を中心に、幅広い年代が不動産投資を経験・検討していることがうかがえます。

続いて、不動産投資の経験・状況を聞いてみました。





その結果、「保有中」と「検討したが見送り」がそれぞれ27.0％で並びました。

実際に物件を保有している方がいる一方で、検討したものの見送った方も同じ割合で見られます。公務員にとって不動産投資は、関心を持つだけでなく、実際に踏み出すかどうかを慎重に判断する対象になっているようです。

■保有者の44.4％が「1戸」、66.7％が「区分マンション」を保有
続いて、現在不動産を保有している方に、保有戸数を聞いてみました。





最も多かったのは「1戸」で44.4％でした。
まず1戸から始める人が多い一方で、4戸以上を保有する人も14.8％見られ、取り組み方には幅があることがうかがえます。

さらに、保有している物件タイプを聞いてみました。





「区分マンション」が66.7％と最も多く、「戸建」が33.3％、「一棟マンション」が29.6％と続きました。

公務員の場合、一定の規模を超えると副業規定上の「自営」に該当します。
そのため、区分マンションが選ばれやすい背景には、投資規模を抑えやすく、管理の負担も比較的小さいことが関係していると考えられます。

■保有者の85.2％が「本業への影響はない」と回答
続いて、現在不動産を保有している方に、不動産投資を始めた後、公務員としての仕事に影響があったかを聞いてみました。





「全くない」（66.7％）と「ほぼない」（18.5％）をあわせて85.2％となり、多くの保有者が、本業に支障をきたすことなく不動産投資を続けられていることがわかりました。

管理を不動産会社に委託するなど、本業への負担を抑える形で運用している人が多いのではないでしょうか。

■「5棟10室基準」を知っているのは69.0％。人事院規則14-8の3要件は67.0％が認知
公務員の不動産投資では、一定の規模を超えると副業規定上の「自営」に該当し、所属長の承認が必要になります。その目安となる「5棟10室基準」について、認知度を聞いてみました。





「よく知っている」（34.0％）と「聞いたことはある」（35.0％）をあわせて69.0％が、何らかの形でこの基準を認知していました。

あわせて、人事院規則14-8における「自営に該当しない」3要件についても、認知度を聞いてみました。





「すべて知っている」（31.0％）と「一部知っている」（36.0％）をあわせて67.0％が認知しています。

一方で、いずれの設問でも3割前後が「知らない」と回答しており、規定の内容が十分に浸透しているとはいえない面も見られます。

規模や手続きの基準は、国家公務員は人事院規則、地方公務員は所属自治体の例規で定められているため、検討にあたっては自身の所属先で確認することが大切といえそうです。

■始める前の不安1位は「業者の信頼性」で38.0％。「副業規定との関係」「職場にバレること」が続く
続いて、不動産投資を始める前に、最も不安だったこと・気になったことを聞いてみました。





最も多かったのは「業者の信頼性」で38.0％でした。
次いで「副業規定との関係」が34.0％、「職場にバレること」が33.0％と続きます。

公務員に特有の関心事である「副業規定との関係」「職場にバレること」が上位に並ぶ一方で、最も多かったのは職業を問わず共通する「業者の信頼性」でした。

規定への不安と、信頼できる相手を見極められるかという不安の、両方を抱えながら検討を進めている様子がうかがえます。

■副業規定の事前確認は「人事院規則の確認」が37.0％で最多。一方で22.0％が「確認していない」
続いて、副業規定について、事前にどのような方法で確認したかを聞いてみました。





「人事院規則の確認」が37.0％、「自治体・職場の規定確認」が32.0％と、公的な規定を自ら確認した人が上位に並びました。一方で、「確認していない」と回答した方も22.0％見られました。

規定の基準は所属先によって異なる場合があるため、公的な情報源で確認することが望ましいといえます。事前確認をしないまま検討を進めることが、「規定に触れていないか」という漠然とした不安につながっている可能性もうかがえます。

■許可申請は38.0％が「不要だった」。一方で19.0％が「行うべきだったが行わなかった」
続いて、所属長への許可申請を行ったかどうかを聞いてみました。





最も多かったのは「不要だった」で38.0％でした。
区分マンションを1〜2戸保有する規模であれば、「自営」に該当せず承認が不要となるケースが多く、この結果もそうした実態を反映しているものと考えられます。

一方で、「行うべきだったが行わなかった」と回答した方が19.0％見られた点は、見過ごせません。
規模が基準を超える場合には所属長の承認が必要となりますが、その手続きを踏んでいない人が一定数いることがうかがえます。

規定の基準や手続きは所属先によって異なるため、自身のケースがどちらに当たるのかを、事前に確認しておくことが大切といえそうです。

■始めた動機は「年金不安」が37.0％で最多。「節税対策」「老後の備え」が続く
続いて、不動産投資を始めた・検討したきっかけを聞いてみました。





「年金不安」が37.0％、「節税対策」が34.0％、「老後の備え」が33.0％と、将来への備えに関する動機が上位に並びました。安定した収入がある一方で、退職後の生活や年金への備えとして、不動産投資を選択肢に入れている公務員が多いことがうかがえます。

■情報収集は「YouTube」が43.0％で最多。AI活用も31.0％にのぼる
続いて、不動産投資の情報収集で利用した情報源を聞いてみました。





最も多かったのは「YouTube」で43.0％、次いで「Google検索」が38.0％でした。
また、「ChatGPT等のAI」も31.0％にのぼり、動画や検索、AIといったオンラインの情報源を活用する人が多いことがわかります。

一方で、「FP・税理士」を利用した人も21.0％見られ、専門家の意見を求める人も一定数いました。手軽に情報を集められる時代だからこそ、集めた情報をうのみにせず、公的な規定や専門家の見解とあわせて確認していく姿勢が求められそうです。

■57.0％が「バレるリスクを感じる」と回答。処分事例は86.0％が認知
続いて、「副業がバレるリスク」をどの程度感じているかを聞いてみました。





「とても感じる」（19.0％）と「やや感じる」（38.0％）をあわせて57.0％が、何らかのリスクを感じていました。

あわせて、副業規定違反による処分事例についても聞いてみました。





「具体的に知っている」（39.0％）と「聞いたことはある」（47.0％）をあわせて86.0％が認知しています。処分事例が広く知られていることが、「バレるリスク」への警戒につながっている面もあると考えられます。

もっとも、規定の範囲内で行い、必要な申告や手続きを済ませていれば、隠す必要のあるものではありません。「バレるかどうか」ではなく「規定の範囲内か」という観点で捉えることが、不安を整理する助けになりそうです。

■74.0％が管理を「委託」。自己管理は26.0％にとどまる
続いて、管理委託（自身で管理しない）の形態を取っているかを聞いてみました。





「完全に委託」（38.0％）と「一部に委託」（36.0％）をあわせて74.0％が何らかの形で管理を委託していました。

管理を不動産会社に委託することは、本業が多忙な公務員にとって現実的な選択であると同時に、副業規定上「自営に該当しない」ための要件のひとつでもあります。本業への負担を抑えることと、規定の範囲内で行うことが、同じ方向を向いている様子がうかがえます。

■これから検討する公務員へのアドバイスは「事前の情報収集」と「規定の確認」に集約
最後に、これから不動産投資を検討する公務員へのアドバイスを、自由回答で聞いてみました。
多く見られたのは、事前の情報収集と、規定の確認を促す声でした。実際に寄せられた回答の一部をご紹介します。

これから不動産投資を検討する公務員へのアドバイスがあれば教えてください。
・所属で不動産を持つことが大丈夫か確認すること（30代・保有中）
・自治体によって制度が違う可能性があるので事前に確認すること（30代・比較検討中）
・規定規約に則っているかの事前確認。（40代・保有中）
・下調べや地道なヒアリングが重要（30代・情報収集中）
・相談できるプロフェッショナルを早い段階で見つける（40代・情報収集中）
・より良いパートナー選び（40代・保有中）
・管理費用に甘い誘いは怪しい（50代・保有中）
・身の丈にあった投資を（30代・保有中）


「事前に確認すること」「良いパートナーを選ぶこと」を挙げる声が目立ちました。
副業規定の基準は所属先によって異なる場合があり、また業者選びへの慎重さを求める声も多く見られます。

経験者の言葉からは、焦らずに情報を集め、規定と相手をよく確認したうえで判断することの大切さがうかがえます。

■まとめ
今回の調査では、不動産投資を経験・検討した公務員が、始める前に「業者の信頼性」（38.0％）や「副業規定との関係」（34.0％）に不安を感じていたことがわかりました。一方で、実際に許可申請が「不要だった」人は38.0％にのぼり、区分マンションを中心とした規模であれば、承認を要さずに行えるケースが多い実態も見えてきました。

また、保有者の85.2％が「本業への影響はない」と回答し、74.0％が管理を委託していることから、本業に支障をきたさない形で運用している人が多いこともうかがえます。

公務員が不動産投資を検討する際は、「職場にバレるかどうか」ではなく、「規定の範囲内かどうか」「必要な手続きを踏んでいるか」という観点で捉えることが大切です。

規定の基準は所属先によって異なるため、公的な情報源で確認したうえで、焦らず情報を集め、信頼できる相手を見極めることが、納得のいく判断につながるのではないでしょうか。


なお、本リリースでは調査結果の一部を抜粋して掲載しています。詳細データや自由回答コメントについては、以下の調査結果記事にてご覧いただけます。

▼調査データの全容はこちら
https://www.gala-navi.com/column/research/c070240


＜記事等でのご利用にあたって＞
・引用元が「株式会社NEXER Groupと不動産投資の『GALA NAVI』による調査」である旨の記載
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所在地：〒163-1311 東京都新宿区西新宿六丁目5番1号新宿アイランドタワー
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Tel：03-6733-5100
URL：https://www.gala-navi.com/
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